Bouwen van woningen stagneert maar élke ontwikkelaar, corporate en gemeente wil bouwen

Partnerbijdrage
Alex Zörner en Bas Kuyper
Alex Zörner en Bas Kuyper (Foto: vincentdevriesfoto.nl)

REGIO – Een goed functionerende woningmarkt is de spil van onze samenleving. In een serie van drie artikelen wordt de huidige situatie op de woningmarkt samengevat en toegelicht. Alex Zörner (algemeen directeur van de VLIEG Advies Groep) en Bas Kuyper (directeur Kuyper & Blom Makelaars) leggen uit welke kansen zij zien om stagnatie van de woningmarkt te beëindigen/voorkomen. Met het oog op de landelijke verkiezingen beginnen ze in Den Haag, waar sommige beleidskeuzes worden gemaakt die ertoe leiden dat de woningbouw stagneert. Kern van hun boodschap is: zorg ervoor dat realisatie van woningen écht van de grond komt, in het belang van de hele samenleving.

De woningmarkt is de spil van onze samenleving. Het beïnvloedt niet alleen waar en hoe we leven, maar ook onze economie, het milieu en de sociale cohesie binnen gemeenschappen. Wanneer de bouw van nieuwe woningen stagneert, heeft dit verstrekkende gevolgen. Die zijn merkbaar door heel Nederland. Bas en Alex: “mensen met een koophuis blijven zitten waar ze zitten, ze kunnen nergens heen. Terwijl ze in veel gevallen graag naar een nieuwbouwwoning gaan, van alle gemakken voorzien. Jongeren blijven langer thuis wonen, gezinsvorming wordt uitgesteld. De starters op de woningmarkt kunnen geen huis kopen omdat er geen aanbod is in de nieuwbouw en geen bestaande woningen vrijkomen. Hetzelfde geldt voor de huurmarkt. Mensen die in loop van tijd meer zijn gaan verdienen, maar nog wel in een sociale huurwoningen zitten, kunnen niet verder omdat er geen (nieuwe) midden huurwoning beschikbaar of een geschikte koopwoning wordt aangeboden. Inmiddels is de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in veel gemeenten opgelopen naar meer dan 10 jaar.” Alex: “daar komt bij dat nieuwe woonwijken, zeker in het geval van grote projecten van meer dan 1.000 woningen, ook veel extra’s opleveren in een dorp of stad. Denk aan nieuw groen, veel woningbouwprojecten hebben veel aandacht voor het vergroten van biodiversiteit en flora en fauna. Nieuwbouwwoningen versterken ook de instandhouding van voorzieningen met zich mee, dat versterkt de vitaliteit van een gemeente. Bovendien zorgen woningbouwprojecten ook voor inkomsten; dat weer op andere plekken in een gemeente kan worden ingezet. De woningmarkt gaat echt niet alleen over woningen, maar veel meer over de maatschappij als geheel.”

Realistische regelgeving

De boodschap van Alex en Bas is simpel: “zorg ervoor dat ontwikkelaars in staat worden gesteld om woningen te realiseren. Dat kan, door regelgeving in te voeren die gebaseerd is op de realiteit, waar het kan flexibel te zijn en duidelijkheid te bieden aan alle partijen. Denk bijvoorbeeld aan de overdrachtsbelasting. Toen de overdrachtsbelasting tot 35 jaar werd afgeschaft, was er een jong stel dat een huis van ruim een miljoen euro kocht. Maar die regeling was specifiek bedoeld om starters te helpen, terwijl deze mensen dat helemaal niet nodig hadden. Later is hier pas een maximumbedrag voor de aanschaf van een woning aan gekoppeld. Het is een voorbeeld om aan te geven dat er onvoldoende wordt nagedacht over het effect van bepaalde maatregelen in de praktijk. Voor 2030 moeten er circa 100.000 woningen per jaar bij worden gebouwd, maar de bevolkingsgroei gaat harder dan we denken. Momenteel worden er slechts 50.000 tot 60.000 woningen per jaar bijgebouwd, en dat is veel te weinig. Dit komt door een gebrek aan locaties, complexe procedures en ook door de gestegen rente. Het wegnemen van onzekerheid en het bieden van duidelijkheid is cruciaal. Dit begint bij een heldere en haalbare woonvisies en het vereenvoudigen van regelgeving waar mogelijk. Het is positief dat er weer landelijke regie is met een minister van volkshuisvesting is, maar de trajecten duren nog te lang.”


Flexibiliteit

Alex en Bas pleiten voor meer flexibiliteit in wet- en regelgeving. Bas: “Neem de parkeernorm. Die is in sommige gevallen bijvoorbeeld 1,75 in een centrumgebied. In de praktijk betekent dat bij het bouwen van appartementen voor starters en senioren een groot parkeerterrein of een ondergrondse parkeeroplossing. Die kosten zijn erg fors of de ruimte is er simpelweg niet, terwijl we voor starters en senioren moeten bouwen die vaak niet eens een auto hebben. Woningen dichtbij voorzieningen of een station hebben gemiddeld een lager autobezit. Maar denk ook aan de verdeling van prijscategorieën. Die ligt voor projecten van tevoren vast. Het kan echter voorkomen dat een ontwikkelaar op verschillende plekken in de regio woningen realiseert, waarbij je kan kijken of er op de ene locatie meer goedkope woningen toegevoegd kunnen worden, waardoor je op de andere locatie meer dure woningen kan bouwen, afhankelijk van wat past bij de locatie. Die flexibiliteit zit niet in de huidige wetgeving. Dat maakt de haalbaarheid van projecten moeilijk, waardoor er per saldo minder woningen gebouwd kunnen worden.”

In gesprek

Niet alle thema’s lenen zich voor flexibiliteit en maatwerk. Zo zijn er stikstofregels die vanuit de EU gestuurd worden, waar de rijksoverheid niet veel ruimte heeft om te bewegen. Alex: “Dat zijn de thema’s waarover we meer in gesprek moeten. Juist ook met de marktpartijen, want die weten beter wat er speelt en wat nodig is om te bouwen. Ga met elkaar in gesprek. Zet alle stakeholders bij elkaar en werk gezamenlijk aan een plan. Het is belangrijk om de doelstellingen ten aanzien van het bouwen van nieuwe woningen te halen zodat er genoeg harde plancapaciteit aanwezig is om met elkaar de landelijke en lokale woondoelstellingen te realiseren. We willen allemaal zorgen dat er woningen gebouwd gaan worden. Woningen zijn de spil van onze samenleving. En als de woningmarkt vastloopt, loopt ook de samenleving vast.”