Meer woningen verkocht, maar Alphense huizenmarkt blijft oververhit

Lees ook

Gekte op woningmarkt houdt aan: ‘Prijzen worden opgedreven’

CEO Maxim Bours van Huispedia ziet een tijdelijk effect dat naar verwachting tot 1 juli 2026 duurt. Dan zijn alle bestaande tijdelijke contracten afgelopen, die vanaf 1 juli 2024 niet meer zijn toegestaan. Volgens hem ligt de sleutel bij het ontsluiten van een verborgen voorraad van ruim een half miljoen koopwoningen/bestaande woningen van mensen die wel willen verhuizen, maar hun woning niet durven aan te bieden zolang zij geen zicht hebben op een volgend huis.

De stijging van het aanbod heeft nauwelijks een verkoelend effect op de oververhitte markt. Bij zeven op de tien woningen wordt nog steeds overboden, gemiddeld met 5 procent boven de vraagprijs. Dat is zelfs iets meer dan in het voorgaande kwartaal. Prijsverlagingen blijven constant: bij één op de tien woningen wordt de vraagprijs naar beneden aangepast tijdens het verkoopproces. Er zijn 1,8 miljoen huishoudens actief op zoek naar een andere woning. Tegen zo’n grote vraag legt dit extra aanbod weinig gewicht in de schaal. Het beschikbare budget van kopers bepaalt nog altijd meer dan het aantal woningen wat er te koop staat.

Structurele oplossing

Volgens cijfers uit het WoonOnderzoek Nederland (2024) bezit een aanzienlijk deel van de woningzoekenden, ruim 500.000 huishoudens, zelf al een koopwoning. Die woningen zouden dus in principe beschikbaar moeten kunnen komen, maar blijven onzichtbaar. Woningeigenaren durven hun huis vaak pas te koop te zetten als ze zekerheid hebben over hun volgende stap. “Dat leidt tot een impasse”, stelt Bours. “Iedereen wacht op elkaar. Daardoor blijft een groot deel van het aanbod onzichtbaar, en stokt de doorstroming.” Als dit aanbod zichtbaar wordt, ontstaat er ruimte voor doorstroming. Niet alleen op papier, maar ook in de praktijk.

Volgens hem ligt de oplossing in het vooraf zichtbaar maken van de verhuiswens, zonder directe verkoopverplichting: “Geef mensen de mogelijkheid om hun woning te markeren als ‘open voor interesse’, met richtprijs en voorkeurstermijn, maar zonder druk om meteen te verkopen. Zo ontstaat er eerder contact tussen vraag en aanbod, nog voordat het formele verkoopproces begint.”

Voorzichtige beweging

Huispedia biedt deze mogelijkheid sinds enkele maanden op haar platform. Inmiddels hebben meer dan 4.100 huiseigenaren hun woning als open voor interesse aangemerkt. Nu al komen daar dagelijks gemiddeld 65 woningen bij, wat jaarlijks ruim 23.000 extra woningen zou betekenen. Deze woningen ontvangen gemiddeld vijftien keer zoveel reacties als woningen die formeel te koop staan. De eerste verkopen zijn inmiddels gerealiseerd, zonder dat de woning ooit officieel op de markt kwam.

Minder vaak overboden

In het tweede kwartaal van 2025 werden er 411 woningen verkocht in Alphen aan den Rijn. Dat is 2 procent meer dan het kwartaal ervoor. De gemiddelde verkoopprijs lag op 478.534 euro.

Gemiddeld werd er 9,5 procent boven de vraagprijs geboden, terwijl dit het kwartaal daarvoor nog 8,4 procent was. Gemiddeld werd bij 87,1 procent van de verkochte woningen boven de vraagprijs geboden, terwijl dit een kwartaal eerder nog om 89,3 procent ging. Er wordt gemiddeld hoger en vaker overboden dan het landelijk gemiddelde (5 procent overboden bij 70,6 procent van de verkochte woningen).

In Alphen aan den Rijn werd de vraagprijs het afgelopen kwartaal vaker verlaagd. In het eerste kwartaal van 2025 gebeurde dit bij 1 op de 18 woningen, inmiddels gebeurt dit bij 1 op de 15 woningen. Als de vraagprijs in Alphen aan den Rijn werd verlaagd, dan ging er gemiddeld 42.191 euro van de vraagprijs af.

De meeste woningen worden in Alphen aan den Rijn laag in de markt gezet: 47 procent. Dat is een stuk minder dan vorig kwartaal, toen 56,7 procent van de woningen te koop stond tegen een te lage vraagprijs. Het aandeel van woningen dat te koop stond met een redelijke vraagprijs steeg juist van 32,2 procent naar 41,2 procent. 11,8 procent van de woningen stond met een te hoge vraagprijs te koop.

Over dit onderzoek

Voor dit onderzoek is data uit openbare bronnen als het Kadaster samengevoegd met gesloten data die direct van bij Huispedia aangesloten makelaars komt. Uitschieters die de representativiteit in twijfel trekken zijn niet meegenomen. Om representativiteit te houden zijn alleen gemeenten met tenminste 50 transacties in het derde kwartaal meegenomen. Resultaten zijn voor een deel afhankelijk van het type woningen dat wordt verkocht gedurende een specifieke periode.