Kopers moeten in Hoorn fors meer overbieden dan in de rest van Nederland

De oververhitte woningmarkt is terug: er wordt weer steeds meer overboden. In de meerderheid van de verkopen werd boven de vraagprijs geboden, zo blijkt uit een analyse van online woningplatform Huispedia. In het tweede kwartaal van 2024 boden kopers gemiddeld 4,1 procent boven de vraagprijs. In het eerste kwartaal van dit jaar was dat nog 2,6 procent. In de provincie Utrecht werd gemiddeld het meest overboden (+6,9 procent) en in Zeeland het minst (+1,0 procent). Onder de steden spanden Amsterdam (+9,3 procent) en Utrecht (+11,2 procent) de kroon. Maar er zijn ook gemeenten waar juist veel wordt onderboden.

Ook het aantal verkopen waarbij wordt overboden neemt toe: in het tweede kwartaal is in 66 procent van de woningverkopen overboden, terwijl dat in het eerste kwartaal nog in 57,9 procent van de gevallen zo was.

Dat betekent niet dat er niet wordt onderboden: in ruim een kwart van de gevallen lag het winnende bod nog gewoon beneden de vraagprijs (26,4 procent). Dit is wel minder dan vorig kwartaal, toen was dat bij 32,8 procent van de verkopen het geval. Bij woningen die voor meer dan 1.000.000 euro weg gaan, wordt wél het meest onderboden: in 57,8 procent van die huizen wordt minder dan de vraagprijs geboden. Gemiddeld wordt bij appartementen een stuk meer overboden dan bij woonhuizen. Voor een gemiddeld appartement moet 5,2 procent boven de vraagprijs worden betaald, voor een woonhuis is dit 3,5 procent. Woningen met energielabel D of beter zijn duidelijk populairder dan woningen met een slechter label. Zo wordt bij woningen met energielabel A, B, C of D gemiddeld meer dan 4 procent overboden, terwijl dit bij een huis met energielabel G ‘maar’ 1,9 procent is.

In Hoorn wordt gemiddeld meer overboden dan in de rest van Nederland. Waar in Nederland gemiddeld 4,1 procent boven de vraagprijs wordt geboden, bieden kopers in Hoorn gemiddeld 6 procent boven de vraagprijs. Vorig kwartaal was dit nog 3,5 procent, dus dit neemt snel toe. Bij meer dan driekwart (78,4 procent) van de verkochte huizen in Hoorn werd overboden, terwijl er toch ook bij 17,6 procent juist werd onderboden.

Vraagprijsstrategie in Hoorn

Dat er relatief veel wordt overboden, heeft te maken met de vraagprijsstrategie van de gemiddelde makelaar in Hoorn. Er worden namelijk relatief veel woningen ‘laag in de markt’ gezet in Hoorn. Dit is een strategie om een woning te koop te zetten tegen een relatief lage vraagprijs ten opzichte van de woningwaarde, om de interesse van meer kopers te trekken. Vaak zorgt dit voor drukke bezichtigingsmomenten, veel onderlinge concurrentie en uiteindelijk dus fors overbieden. Zo staat 81 procent van het woningaanbod in Hoorn laag in de markt, terwijl dit in heel Nederland gemiddeld 56,1 procent is.

Verder valt op dat er helemaal geen woningen zijn verkocht die ‘hoog in de markt’ stonden. Dit is een strategie om woningen juist tegen een relatief hoge vraagprijs ten opzichte van de woningwaarde te koop te zetten. Er wordt dan uitgegaan van minder geïnteresseerden, maar áls een koper dan in de buurt van de vraagprijs biedt, verkoopt de verkoper het huis alsnog voor een relatief hoge verkoopprijs. Bij woningen die hoog in de markt staan wordt relatief vaak onderboden. In Hoorn is deze vraagprijsstrategie dus door geen van de makelaars gebruikt, terwijl gemiddeld in Nederland 8,5 procent van de woningen hoog in de markt staat.

De gemiddelde verkoopprijs lag in Hoorn op 412.286 euro.

Over dit onderzoek

Voor dit onderzoek is data uit openbare bronnen als het Kadaster samengevoegd met gesloten data die direct van bij Huispedia aangesloten makelaars komt. Uitschieters die de representativiteit in twijfel trekken zijn niet meegenomen. Resultaten zijn voor een deel afhankelijk van het type woningen dat wordt verkocht gedurende een specifieke periode.