Kopers moeten in Haarlem fors meer overbieden dan in de rest van Nederland

Oververhitte woningmarkt

Voor dit onderzoek is data uit openbare bronnen als het Kadaster samengevoegd met gesloten data die direct van bij Huispedia aangesloten makelaars komt. Uitschieters die de representativiteit in twijfel trekken zijn niet meegenomen. 

Toename

Er wordt vaker en meer overboden, maar zeker niet op alle huizen. Na een dip in 2023, neemt het aantal kopers dat boven de vraagprijs biedt snel toe. In het tweede kwartaal van 2024 boden kopers gemiddeld 4,1 procent boven de vraagprijs, in het eerste kwartaal van dit jaar was dat nog 2,6 procent.

Overbieden

Ook het aantal verkopen waarbij wordt overboden neemt toe: in het tweede kwartaal is in 66 procent van de woningverkopen overboden, terwijl dat in het eerste kwartaal nog in 57,9 procent van de gevallen zo was. Dat betekent niet dat er niet wordt onderboden: in ruim een kwart van de gevallen lag het winnende bod nog gewoon beneden de vraagprijs. Dit is wel minder dan vorig kwartaal, toen was dat bij ruim dertig procent van de verkopen het geval. Bij woningen die voor meer dan 1 miljoen euro weg gaan, wordt wél het meest onderboden: in 57,8% van die huizen wordt minder dan de vraagprijs geboden.

Welke huizen

Er is een verschil tussen het soort woningen en de eigenschappen daarvan en het percentage dat overboden wordt. Gemiddeld wordt bij appartementen een stuk meer overboden dan bij woonhuizen. Voor een gemiddeld appartement moet ruim vijf procent boven de vraagprijs worden betaald, voor een woonhuis is dit 3,5 procent. 

Kopers bieden gemiddeld 7% boven de vraagprijs

Woningen met energielabel D of beter zijn duidelijk populairder dan woningen met een slechter label. Zo wordt bij woningen met energielabel A, B, C of D gemiddeld meer dan vier procent overboden, terwijl dit bij een huis met energielabel G ‘maar’ 2 procent is.

Grote verschillen

Er zijn grote verschillen tussen provincies en gemeenten als het gaat om overbieden. Zo werd er in de provincie Utrecht gemiddeld het meest boven de vraagprijs geboden en in Zeeland het minst. Van de grote steden werd er het meest overboden in Utrecht, Amsterdam en Groningen.

Haarlem

Hoe zag de lokale woningmarkt van Haarlem eruit in het tweede kwartaal van 2024? Uit het onderzoek blijkt dat in Haarlem wordt gemiddeld meer overboden dan in de rest van Nederland. Waar in Nederland gemiddeld 4,1 procent boven de vraagprijs wordt geboden, bieden kopers in Haarlem gemiddeld ruim zeven procent boven de vraagprijs. 

Vorig kwartaal was dit nog 4,5 prcent, dus dit neemt snel toe. Bij meer dan driekwart van de verkochte huizen in Haarlem werd overboden, terwijl er toch ook bij bijna twintig procent van de gevallen juist werd onderboden.

Vraagprijsstrategie

Dat er relatief veel wordt overboden, heeft onder meer te maken met de vraagprijsstrategie van de gemiddelde makelaar in Haarlem. Er worden namelijk relatief veel woningen ‘laag in de markt’ gezet in stad. Dit is een strategie om een woning te koop te zetten tegen een relatief lage vraagprijs ten opzichte van de woningwaarde, om de interesse van meer kopers te trekken. Vaak zorgt dit voor drukke bezichtigingsmomenten, veel onderlinge concurrentie en uiteindelijk dus fors overbieden. Zo staat bijna zestig procent van het woningaanbod in Haarlem laag in de markt, terwijl dit in heel Nederland gemiddeld 56,1 prcoent is.

Verkoopprijs

Dit kwartaal lag de gemiddelde verkoopprijs in Haarlem op 553.340 euro. Ten opzichte van vorig kwartaal is dat een verschil van ruim 20 duizend euro.