‘Met elkaar in gesprek te gaan over de woningmarkt is erg belangrijk’

Een straatje erbij

Een functionerende woningmarkt staat onder druk. Bouwprojecten komen moeizaam van de grond, terwijl er veel behoefte is aan nieuwe woningen, in de hele regio. Maar er zijn ook positieve ontwikkelingen. Zo juichen Kuyper en Nieman de plannen van de provincie Noord-Holland van ‘een straatje erbij’ toe. Deze visie biedt kansen om bij bestaande wijken aan de randen van dorpen en steden te bouwen en zo een deel van de woningnood op te lossen, met behoud van de leefbaarheid, groen en identiteit van een dorp of stad. “Deze manier van ontwikkelen en bouwen is een andere manier van denken. Noodzakelijke voorzieningen zoals supermarkten, basisscholen en kinderopvang zijn er in een bestaande wijk al. In Noord-Holland zouden zo relatief eenvoudig 45.000 woningen gerealiseerd kunnen worden.” 

Bas en Erik juichen dan ook een soepel(-er) provinciaal beleid toe. “Het lijkt erop dat de nieuwe gedeputeerde Jelle Beemsterboer hiermee aan de gang gaat, dat is positief. Het is belangrijk dat bij het opstellen en uitvoeren van provinciaal beleid, alle belanghebbenden aan tafel zitten, zowel de overheid als marktpartijen.

Maatwerk

Bas en Erik zien kansen in maatwerk. “Kijk naar de locatie waar je wil bouwen; welke voorzieningen heb je al? En welke doelgroep past daarbij? In stedelijke gebieden en dorpen bij bijvoorbeeld treinstations of gebieden met goede openbare voorzieningen kunnen met name voor starters, senioren en/of 1 persoonshuishoudens worden gebouwd, aangezien deze niet altijd in bezit zijn van een auto en veel gebruik maken van het openbaar vervoer. Naar de inbreilocaties dient goed te worden gekeken naar het bouwen voor de juiste doelgroep. Doelgroepen en locatie moeten op een logische manier aan elkaar gekoppeld worden. Dan is het niet erg om op een locatie alleen maar sociale huur te ontwikkelen of op een andere locatie alleen duurdere vrijstaande woningen.”

Het realiseren van plannen duurt nu best lang. In gesprek blijven zorgt ervoor dat alle partijen aangehaakt blijven. Het duurt doorgaans vijf tot zeven jaar om tot planontwikkeling te komen. Dus als een ontwikkelaar nu een stuk grond koopt, betekent dat in praktijk dat het op z’n kortst zo’n zeven jaar duurt voordat de eerste bewoners hun sleutel ontvangen. In die tijd kan er veel veranderen. Omdat bouwprojecten zo’n lange doorlooptijd hebben, hebben ontwikkelaars te maken met veranderende regelgeving tijdens de ontwikkelingsperiode van een project. Ontwikkelaars en gemeenten zijn genoodzaakt tijdens deze trajecten plannen aan te passen om aan alle nieuwe eisen te voldoen. Bijvoorbeeld in het geval van de Omgevingswet. Bas: “vanaf 1 januari 2024 geldt de nieuwe omgevingswet, ook binnen die kaders moeten we praten over hoe we bouwplannen zo goed en snel mogelijk kunnen realiseren. Deze nieuwe wet brengt nog veel onzekerheden en risico’s met zich mee, die we nog niet goed overzien.” 

Tekst gaat verder onder de foto.

Links Erik Nieman registermakelaar/taxateur bij Rietveld Makelaars met rechts Bas Kuyper directeur Kuyper & Blom Makelaars. (Foto: vincentdevriesfoto.nl)

Doorstroming

Vaak is er kritiek op het bouwen van woningen in het dure en middensegment, maar er wordt vergeten dat door het verkopen van een dure woning een keten van verhuisbewegingen ontstaat. Door de verkoop van 1 dure woning komt vaak weer een goedkopere rijwoning en een starterswoning of sociale huurwoning beschikbaar in hetzelfde dorp of regio. Zo ontstaat er doorstroming op de woningmarkt, want zo’n 60%-70% van de kopers woont al binnen een straal van 10 km. 

Bas; “Er is nog steeds sprake van een bovengemiddelde marktdruk, waarbij vraag en aanbod nog niet in balans zijn. We moeten daarom voldoende aanbod blijven creëren, in de vorm van nieuwbouwlocaties, om te voorkomen dat er meer schaarste ontstaat en de doorstroming op de woningmarkt vastloopt. Doordat er momenteel te weinig aanbod is voor doorstromers, loopt de markt vast.”

Gesprekken

Regels en beleid zijn nodig om verantwoord te bouwen, maar soms is maatwerk en flexibiliteit nodig om meters te maken. “Daarom vinden we het zo belangrijk om - structureel - in gesprek te gaan met stakeholders, zoals gemeenten, makelaars en ontwikkelaars om elkaar te informeren wat er leeft en speelt. Die gesprekken zijn ontzettend waardevol. Wij, makelaars, weten wat onze klanten willen, ontwikkelaars leggen op tafel waar ze tegenaan lopen en de gemeente kan meedenken in oplossingen. Nu weten we vaak van elkaar niet waar het proces vastloopt. Dat gebeurt bij sommige gemeenten wel, maar nog lang niet overal. Als we meer een driehoek vormen, kunnen we écht samen verder komen om de vastzittende woningmarkt nieuw leven in te blazen. Daar is iedereen bij gebaat.”